GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI NELERDİR?

            GAYRİMENKUL DEĞERLEME: Bir gayrimenkulün, bir gayrimenkule ait projenin, bir gayrimenkule ait hak ve yararların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak tanımlanabilir.

Değerleme: Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve yararların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmadır.

Değer: Bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaata ilişkin rakama denir.

Değerleme yapılırken nelere dikkat edilir?

1. Dünyaca kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılmasına,
2. Nitelik / kullanım / fayda / gelir ve pazar koşullarının dikkate alınmasına,
3. Deneyim ve bilgi birikimleri ile bunların bir araya getirilmesine,
4. En düşük hata payı ile raporlanmasına,
5. Belli bir tarihte olması gerektiğine,

Netice de bugünkü değer için çalışılabilir veya Gayrimenkul mülkiyetinin-projesinin

İleride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeri hesaplanabilir ve geçmişe yönelik olabilir.

DEĞERLEMENİN YAPILDIĞI ALANLAR

Gayrimenkuller

1. Konut amaçlı kullanılan mülk
2. Arsa, arazi, tarla, bağ-bahçe
3. İşyeri, işmerkezi
4. Alış-veriş merkezleri (AVM)
5. Oteller, turizm tesisleri
6. Fabrikalar
7. Marinalar, limanlar

Gayrimenkule dayalı haklar ve faydalar

Kira değeri

Üst hakkı bedeli

Makina Parkları, Üretim hatları…

Ve buna ek olarak

Antika (resim vb)

Taksi Plakası,

Takı,

Mücevher,

Kıymetli Taşlar,

Taşınabilir mülkler,

Yatlar,

Patent hakları

gibi maddi olmayan hak ve faydalar için de Değerleme yapılabilir.

NERELERDE DEĞERLEME YAPILIR?

1. Mülkiyet değişimleri öncesi değer tespitinde,
2. Krediye yönelik işlemlerde, gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde,
3. Kiralama değer tespitinde,
4. Gayrimenkul ilişkili davalarda,
5. Rızasız kullanım veya kullanılamama değerinin tespitinde,
6. İrtifak hakkının tespitinde,
7. Halka arzlarda,
8. Şirket birleşme ve devirlerde,
9. Maddi Duran Varlıkların değer tespitinde,
10. Finansal fizibilite analizinde,
11. Mülklerin en etkin ve en verimli kullanım analizinde,
12. Hak sahipliği dağılım önerilerinde,
13. Kat karşılığı oranın tespitinde,
14. Arsa payının dağılımlarının belirlenmesinde,
15. Sigorta işlemlerinde,
16. Sat ve geri kiralama işlemlerinde,
17. Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
18. Gayrimenkul Yatırım Ortaklarının pörtföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkulleri ipotek alınması aşamasında, proje başlangıcında, yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
19. Hisse senedi borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin belirli oranı aşan gayrimenkul alım-satımlarda ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete aynı sermaye olarak koymaları durumunda,

GAYRİMENKUL PİYASASI AKTÖRLERİ

1. Alıcılar
2. Satıcılar
3. Değerlemeciler
4. Emlak Komisyoncuları
5. Kiraya Verenler
6. Bankalar ve Finans Kuruluşları
7. Devlet Organları (TKGM,TOKİ, Maliye Bakanlığı, Belediyeler…)
8. Gayrimenkul Danışmanları
9. Mülk Yöneticileri

PİYASA ANALİZİ

Belli bir ekonomik mal ve hizmet için piyasanın tanımlanması ve incelenmesi işlemi.

Gayrimenkulde bu mülk türü için gayrimenkul piyasa şartlarının incelenmesi.

Piyasa analizi belirlenen bir piyasadaki gayrimenkul için talep ve rekabete dayalı arz arasındaki ilişkiyi araştırır.

Mülkiyet Nedir? Sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır.

Taşınmaz Mülkiyeti Nedir? Bir taşınmaz mala sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti fiziksel olmayan bir kavramdır. Toprak, arazi ve üzerindeki bina, bitki ve müştemilatı (istinat duvarı, kuyu gibi) da kapsamaktadır.

Kişisel Mülkiyeti Nedir? Taşınmaz mal olmayan tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar.

Arazi nedir? Yeryüzü üzerinde coğrafi koordinatları ve sınırları belirli  olan  ve  teorik  olarak yerin yüzeyi, derinlik ve yüksekliği kapsayan üç boyutlu bir varlıktır.

Ticari Gayrimenkul Nedir? Ofis binaları, alışveriş merkezleri,  mağazalar  ve  konusu ticaret olan her türlü işletmenin yer aldığı gayrimenkuller, ticari gayrimenkul olarak değerlendirilir.

Endüstriyel Gayrimenkul Nedir? Endüstriyel üretimin yapıldığı her türlü gayrimenkulü kapsamaktadır.

Tarımsal Gayrimenkul Nedir? Tarımsal gayrimenkullerin değerlemesi arazinin verimliliği, arazinin konumu, arazinin kullanım biçimi ve nevileri, su hakları, bitkisel üretim ve hayvancılık faaliyetlerine sağlanan destekler gibi özel bilgileri de gerektirir.

Özel Amaçlı Gayrimenkul Nedir? Okullar, golf alanları, ibadet alanları  gibi gayrimenkulleri kapsamaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Nedir? Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule  bağlı  hak  ve  faydaların  belli  bir  tarihteki  muhtemel  değerinin  bağımsız  ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak tanımlanabilir.

DEĞER TÜRLERİ

Pazar Değeri;

Bir mülkün;

1. birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında
2. herhangi bir zorlama olmaksızın
3. tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında,
4. bilgili,
5. Basiretli
6. iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri
7. bir anlaşma çerçevesinde
8. değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken

tahmini tutardır.

Bir değerleme işleminde piyasa değerinin saptanmasında hangi hususların geçerliliği varsayılmaktadır?

1. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler, taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda  tam  bilgi  sahibidirler  ve  kendilerine  azami  faydayı  sağlayacak şekilde hareket
2. Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
3. Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
4. Gayrimenkulün alım  işlemi  sırasında  gerekebilecek  finansman,  piyasa  faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

PAZAR DIŞI DEĞER KAVRAMLARI NELERDİR?

• Rayiç Değer: Bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.
• Emsal Değer: Gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen ya da doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değeridir. Uyarı: Taşınmazların Heterojen olmaları nedeni ile rayiç bedel yerine emsal bedel kullanılır.
• Gelir değeri veya hasıla değeri: Taşınmaz veya taşınmaz  projesinin  ekonomik ömrü boyunca getirebileceği gelirlerin bugünkü değerini ifade eder. Gelir değerinin analizinde sıklıkla kapitalizasyon kavramı kullanılmakta olup, bu kavram geliri  değere dönüştürmek olarak ifade
• Yatırım değeri: Taşınmazın gelecek yıllarda getireceği gelirler ile  giderler arasındaki fark olan nakit akışının değerleme zamanına  indirgenmesi  yoluyla  bulunan değerdir.
• Kullanım değeri: ekonomik  olarak  değeri  olan  bir  varlığın  verimliliğini  esas  alan bir  kavram  olup,  taşınmazın  gelecekte  ömrü  boyunca  getireceği  nakit  akışları ve varsa ömrün sonundaki artık değerin bugünkü değerini ifade eder. Diğer  bir ifade ile kullanım değeri, bir taşınmazın, belirli bir kullanıcı  için,  belirli  kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir.
• Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri: Pazar değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır.
• Sigorta değeri: Taşınmazın hasara uğraması veya kullanılamayacak duruma gelmesi halinde yerine koyma maliyeti olarak ele alınmaktadır. Sigorta değeri; taşınmazın sigorta poliçesinin satın alındığı gündeki net değeri olup, bu değere taşınmazın arsa payı veya arazisi dahil
• Teminat (kredi) değeri: Gayrimenkulün uzun süre kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar şartlarını; gayrimenkulün mevcut ve uygun alternatif kullanımları dikkate alınarak gelecekteki pazarlanabilirliğinin sağduyulu bir şekilde değerlemek suretiyle belirlenen değeri ifade
• Kurtarılabilir değer: Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat, bakım veya yeni inşaat yaparak kullanmaya devam ettirilmesinden ziyade, yapıların içerdikleri malzeme için elden çıkarılması aşamasındaki olası değeri ifade
• Kayıtlı değer (Defter değeri): Gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında gösterilen değeridir.
• Özel Değer: Pazar değerinin üzerinde yer alan olağandışı bir değer unsurunu ifade eder. Özel Değer, örneğin, bir mülkün bitişiğindeki mülk gibi başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel ilişkisinden
• Faal İşletme Değeri: Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılımı değeridir.
• Vergi Değeri: Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir.
• Maliyet Değeri: İktisadi bir  kıymetin  iktisap  edilmesi  veyahut  değerinin artırılması  münasebetiyle  yapılan  ödemelerle  bunlara  müteferri   bilumum giderlerin toplamıdır. Maliyet değeri; yeniden üretilebilen malların değerleme çalışmasında sık kullanılır.

Taşınmazın Değerleme Günündeki Yapım Giderleri – (Yıpranma payı, Eskime ve Diğer Giderler)

=MALİYET DEĞERİ

EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Bir taşınmazın fiziki olarak mümkün, finansal  olarak  gerçekleştirilebilir  olan,  yasalarca  izin verilen ve mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımın tespitidir.

En verimli ve en iyi kullanımı belirleyen ve sıklıkla da aynı sırayla dikkate alınan temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir:

• Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?
• Kullanım yasal mı veya kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
• Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirilebilir mi?
• Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirilebilir mi?

DEĞER TÜRLERİ

Güçlü Piyasa: Yüksek talep ve artan fiyat düzeylerini veya büyük işlem hacmini yansıtan piyasa

Zayıf Piyasa: Düşük talep ve azalan fiyat düzeyleriyle nitelendirilen piyasa.

Satıcı Piyasası (Faal Piyasa): Satıcıların mevcut mülklerinin hemen önceki döneme göre elde edebildikleri fiyattan daha iyi bir fiyata satabildikleri piyasa

Alıcı Piyasası (Durgun Piyasa): Alıcıların avantajlı oldukları, fiyatların nispeten düşük olduğu piyasa